Veelgestelde vragen

Het werkkapitaal, is een fonds dat door de syndicus aangesproken wordt om alle bijdragen die de mede-eigenaars moeten betalen om de lopende kosten van onderhoud, elektriciteitsverbruik, verzekeringen, enz. te financieren.

De omvang van dit kapitaal wordt bepaald door de algemene vergadering in functie van de begrotingsraming.

Elke eigenaar draagt bij in dit kapitaal in verhouding tot diens aandelen.

Dit kapitaal staat dus los van tijd of gebruik. Van zodra men eigenaar wordt in de vereniging van mede-eigenaars draagt men zijn aandeel integraal bij. Bij een eventuele latere eigendomsoverdracht wordt dit aandeel terugbetaald aan de desbetreffende eigenaar (voor zover er geen openstaande schulden zijn ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars).

De syndicus organiseert jaarlijks een algemene vergadering binnen een vaste 15-daagse periode. Deze periode wordt bepaald in de statuten. Dit betekent dat de syndicus gehouden is om de vergadering telkens binnen dezelfde jaarlijks terugkerende periode te organiseren. Dusdanig kunnen de eigenaars anticiperen op deze periode en zich schikken teneinde aanwezig te kunnen zijn. Een vaste dag voor de vergadering is wettelijk NIET voorzien. De syndicus kiest autonoom in functie van de gebruiken in het gebouw en diens beschikbaarheid op welke dag de vergadering zal plaatsvinden.

Artikel 577-6, § 3, 4e lid BW voorziet dat de bijeenroeping tenminste 15 dagen vóór de datum van de algemene vergadering moet ter kennis gebracht worden, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. Noteer nog dat volgens ditzelfde artikel de termijn van 15 dagen niet geldt in geval van spoedeisendheid.

De geschillencommissie behandelde deze kwestie recent.

Hieruit volgt dat een syndicus op vraag van een mede-eigenaar niet gehouden zou zijn om alle telefoonnummers en mailadressen mee te delen aan een mede-eigenaar die hierom vraagt.

Belangrijk is vooreerst dat de Gegevensbeschermingsautoriteit duidelijk benadrukt dat het nog steeds de syndicus is die beslist of hij bereid is te functioneren als contactpunt voor telefoonnummers of e-mailadressen.  Dit betreft een vrije keuze door de syndicus. Vermoedelijk zullen de meeste syndici geen vragende partij zijn om als contactpunt te functioneren.  Dat neemt niet weg dat een syndicus in bepaalde gevallen, om commerciële redenen dan wel bijvoorbeeld in bepaalde noodgevallen zoals een waterinfiltratie van uit een hoger gelegen appartement, eventueel wel bereid zal zijn om als contactpunt te functioneren.

Ook de mede-eigenaars dienen er dus akkoord mee te zijn dat de syndicus als contactpunt functioneert.  Het behoort aan de algemene vergadering om de syndicus een opdracht te geven die een uitbreiding vormt van de wettelijke taak.

Tenslotte kan de syndicus de bewuste contactgegevens van de andere mede-eigenaar ook slechts meedelen voor zover deze hiermee akkoord is.  Het komt aangewezen voor dat een syndicus het schriftelijk akkoord van de mede-eigenaar te bekomt en bewaart alvorens het telefoonnummer en e-mailadres mee te delen.
(bron Confederatie van Immobiliënberoepen publicatie van 25 maart 2021)

 

Wanneer u niet aanwezig kunt zijn op de algemene vergadering, wordt aangeraden om een volmacht te verlenen. Zo draagt u toch bij aan de rechtsgeldigheid en worden onnodige extra kosten vermeden. De ultieme tool hiervoor is de "volmacht".

De syndicus voegt steeds een volmachtformulier bij zijn oproepingsbrief.

Wanneer u niet weet aan wie u kunt volmacht geven, neemt u contact op met de syndicus. De syndicus heeft immers als overkoepelend orgaan, het beste zicht op wie wel of niet aanwezig zal zijn. Zodoende kan de syndicus u steeds advies verlenen.

Uw ingevulde volmachtformulier stuurt u steeds voorafgaandelijk aan de vergadering terug naar de syndicus. 

Voorheen veel discussie hierover... Vroeger was er in een appartementsgebouw weleens discussie over de vraag of een mede-eigenaar op de algemene vergadering een persoon mocht meebrengen om hem bij te staan (bv. een echtgenoot, kennis, familielid, architect, advocaat, ...). Dikwijls was het in zo’n geval aan de voorzitter van de vergadering om de knoop door te hakken.

Nieuwe regeling sinds 01.01.2019. De nieuwe wet bepaalt dat elke mede-eigenaar zich op de algemene vergadering mag laten bijstaan door één persoon.

We adviseren echter om dit niet te doen. Dit legt immers druk op de andere mede-eigenaars en leidt vaak tot extra kosten omdat de VME op haar beurt mogelijks ook beroep moet doen op advocaat en dergelijke. Het risico bestaat er vervolgens in dat de algemene vergadering plots naar een soort rechtbank vervormt waar het ene pleidooi het andere afwisselt. 

Heel eenvoudig informeer u op voorhand over de agendapunten !

Welke spelregels voor die bijstand?

Men moet steeds de syndicus op voorhand verwittigen. Wanneer een mede-eigenaar van plan is om zich te laten bijstaan op de algemene vergadering, moet hij de syndicus daarvan op voorhand verwittigen. Dit moet ten laatste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering gebeuren en dit bovendien via een aangetekende brief.

Let op! 

• Indien dit u als mede-eigenaar niet op de correcte manier doet (u stuurt bv. gewoon een e-mail), dan kan de algemene vergadering of de syndicus die persoon nog altijd de toegang weigeren.
• De persoon die u als mede-eigenaar meeneemt, mag vanzelfsprekend niet meestemmen op de vergadering. 
• Blijkt dat die persoon de vergadering gaat monopoliseren of de discussie gaat leiden, dan kan hij echter wél de mond gesnoerd worden.

Syndicus is een relatief onbekende professie, bovendien stilaan een knelpuntberoep. Een syndicus beheert gebouwen in mede-eigendom, vaak flatgebouwen waar de bewoners het niet altijd met elkaar eens zijn. ‘De mensen worden er niet geduldiger en verdraagzamer op.’
(De Standaard 15/01/2017 Tom Heremans)

‘Een syndicus is eigenlijk een vastgoedmakelaar die niet in de verkoop is gegaan. Er zijn veel meer vastgoedverkopers dan syndici, omdat de verkoop op het eerste gezicht aantrekkelijker is: avontuurlijker en beter betaald. Maar niet iedereen is een geboren verkoper, sommige mensen werken liever op de achtergrond. Die worden dan syndicus.’
‘Syndicus wordt stilaan een knelpuntberoep. Daar zijn verschillende redenen voor. Er zijn steeds meer mede-eigendommen, waardoor er ook steeds meer syndici nodig zijn. Tegelijk is het een lastig profiel, want je moet van alle markten thuis zijn: je moet juridisch beslagen zijn, boekhoudkundig, bouwtechnisch… Weinig mensen zijn al die dingen tegelijk. Bovendien moet je sociaal zijn. En geduldig. En je moet een olifantenvel hebben. Het schrikt veel mensen af omdat het in sommige opzichten geen dankbaar beroep is.’

Handen uit de mouwen

‘Veel klanten moeten we erop wijzen wat precies onze taak is. Ze denken dat de syndicus ook de conciërge van het gebouw is, of de privébewaker. Geluidsoverlast, een lekkende kraan, een verstopt toilet, voor alles bellen ze ons op. En als dat dan niet meteen opgelost raakt, omdat wij dat nu eenmaal niet oplossen, dan krijg je soms een hele tirade over je heen. De syndicus is al eens kop van jut. “Doe er iets aan, we betalen er toch voor”, is de redenering. Maar wij zijn niet verantwoordelijk voor de privatieve delen van het gebouw, alleen voor de gemeenschappelijke. Wat achter de voordeuren van een appartement gebeurt, dat is onze zaak niet. Ook met huurders hebben wij normaal gezien geen contact, alleen met mede-eigenaars.’
‘Mensen hebben de neiging voor zowat alles een beroep te doen op de syndicus, en zelf de handen niet meer uit de mouwen te steken. De stoep voor het gebouw sneeuwvrij maken, bijvoorbeeld. Zodra het sneeuwt, krijg ik telefoons van mede-eigenaars: wie gaat dat hier komen ruimen? Ik opper dus altijd: waarom doen jullie het niet zelf, dat is goedkoper. Als je in een huis woont, moet je het toch ook zelf doen. De reactie is dan: ik ga het niet doen, ik draai hier altijd voor alles op en mijn buren weigeren hun duit in het zakje te doen.’
‘Er zijn ook veel voorbeelden waar het goed gaat hoor. Doorgaans zijn dat gebouwen met een goede raad van mede-eigenaars, een kleinere groep die zich om de dagelijkse gang van zaken bekommert. Mensen die er niet automatisch van uitgaan dat de syndicus wel alles zal oplossen en die ons alleen aanspreken als het nodig is.’

Leve de verdraagzaamheid

‘De Vlaamse Bouwmeester vindt dat we allemaal dichter bij elkaar moeten gaan wonen, dat er hoger moet worden gebouwd. Ik hoor het hem graag zeggen, maar dat houdt in dat er regels zijn en dat er syndici zijn die erop toezien dat die regels worden toegepast. Want ik doe dit nu een kwarteeuw en ik heb niet de indruk dat de mensen verdraagzamer of geduldiger zijn geworden. Zeker mensen die van een woning op het platteland naar een mede-eigendom in de stad verhuizen, hebben al eens     aanpassingsproblemen. Soms kunnen ze niet verdragen dat het licht in de inkomhal enkele minuten blijft branden. Dat moet meteen uitgaan, zoals ze dat van vroeger gewend zijn, want dat kost geld. Maar daar beslissen ze dus niet meer alleen over en daar hebben ze het moeilijk mee.’
‘Een ander voorbeeld: enkele jongere mede-eigenaars vinden de parlofoons verouderd, ze willen videofoons. Oudere bewoners werpen dan op dat die parlofoon al twintig jaar uitstekend zijn werk doen en zien niet in waarom ze zouden investeren in iets anders. Als de meerderheid in de algemene vergadering beslist dat die videofoons er komen, dan moeten de tegenstanders dus betalen voor iets waarvan ze het nut niet inzien. Zulke dingen leiden altijd tot wrevel. Ik ben voor verstedelijking en verdichting hoor, maar het zal toch een mentaliteitswijziging vergen.’

De politie erbij

‘Sommige mede-eigenaars hebben een broertje dood aan de jaarlijkse algemene vergadering. Die duurt veel te lang, klinkt het, en er worden te weinig beslissingen genomen. Een goede syndicus laat de zaken in ieder geval niet aanslepen, dat is duidelijk voor het engagement van de mede-eigenaars. Vergadertechniek is erg belangrijk. Die jaarlijkse vergadering mag niet langer duren dan anderhalf uur, anders haken mensen af en komen ze de volgende keer niet meer. Dat gezegd zijnde: bij sommige grote gebouwen duurt het al anderhalfuur voor iedereen is aangeroeid. En als het tot stemmingen komt…’
‘Je hebt als syndicus de neiging om in de vergadering de kant te kiezen van de mede-eigenaars die zich het redelijkst opstellen, maar dat is onze taak niet. De syndicus beslist zelf nergens over, hij kan alleen oplossingen aanreiken, alle opties uit de doeken doen, waarna de mede-eigenaars beslissen. De meningsverschillen leiden in de jaarvergadering soms tot hoogoplopende ruzies, een enkele keer heb ik het zelfs meegemaakt dat de politie de jaarvergadering bijwoonde, in een gebouw waarvan ik pas syndicus was geworden. Het jaar voordien waren agenten tussenbeide moeten komen om enkele buren uit elkaar te halen die slaags waren geraakt!’
‘Dat zijn uitzonderingen hoor, en ik wil niet beweren dat je in dit beroep een slecht beeld krijgt van de mensheid. Maar je doet wel wat mensenkennis op. Op vergaderingen kun je van sommige mensen meteen zien hoe ze op bepaalde kwesties zullen reageren.’

Gebeten hond

‘Een fabeltje dat je vaak hoort, is dat de syndicus een graantje meepikt bij onderhouds- en andere werken aan de gebouwen. De firma die de lift mag onderhouden, zal de syndicus op Nieuwjaar wel een enveloppe toestoppen, die verhalen. Dat is natuurlijk ten strengste verboden. Bovendien: hoe kun je een leverancier controleren en zo nodig berispen als je er steekpenningen van aanvaardt? De beste garantie tegen gesjoemel is: neem niet de goedkoopste syndicus. Wie billijk wordt betaal, hoeft zijn toevlucht niet te zoeken tot onoorbare praktijken.’
‘Je hoort het, een syndicus moet het niet hebben van de dankbaarheid van zijn publiek. Het gebeurt wel eens dat je appreciatie krijgt in een mailtje, en dat doet altijd deugd, maar het is meer uitzondering dan regel. Zo zit de mens nu eenmaal in elkaar: als alles naar wens verloopt, dan is dat de normaalste zaak van de wereld. Als er een probleempje rijst, dan is de syndicus de gebeten hond.’
‘Appreciatie krijgen we meestal in gebouwen waar de mede-eigenaars het goed met elkaar kunnen vinden. Ik kan het belang van een goede verstandhouding tussen medebewoners niet genoeg benadrukken. Ik probeer daar naar best vermogen in te bemiddelen, zonder partij te kiezen. Dat sociale aspect is misschien nog het meest bevredigende onderdeel van onze job.’

In voorkomend geval gelden de stedelijke regels. Deze kunnen licht verschillen van stad tot stad. Doorgaans is de regel dat het voetpad tot 1 meter van de gevel sneeuw of ijsvrij dient te worden gemaakt. Deze verantwoordelijkheid rust op de bewoner van het pand op het gelijkvloers. Bevat het gelijkvloer een handelszaak dan zijn de regels idem. Kan de bewoner van het gelijkvloers omwille van gegronde redenen niet instaan voor het sneeuw ruimen, dan gaat de verantwoordelijkheid naar de personen die boven wonen enzoverder.

Deze verplichting rust dus ook op huurders.

Het is dus niet zo dat de syndicus de facto instaat voor het sneeuwvrij maken van het openbaar domein. 

Wat met het privaat domein?

Bepaalde VME's hebben immers gemeenschappelijke delen in open lucht, zoals parkeercomplexen enzovoort. Hier is het de syndicus die tussenkomt.

Bij de aankoop van een appartement dient een koper bijzonder aandachtig te zijn voor de bijkomende kosten die een situatie van mede-eigendom met zich kan meebrengen.
Het is daarom zeer belangrijk dat de koper bij de aankoop van een appartement van bij het begin goed wordt ingelicht, niet alleen over de jaarlijkse kosten die moeten worden betaald aan de vereniging van mede-eigenaars maar ook over alle handelingen die de vereniging van mede-eigenaars in de toekomst zal plannen en de kostprijs ervan.
In het verleden werd vastgesteld dat de koper bepaalde essentiële informatie pas ontving naar aanleiding van het verlijden van de aankoopakte. Dergelijke informatie kwam uiteraard in vele gevallen te laat doordat de koop reeds lang daarvoor was tot stand gekomen en de koper daardoor geen weg terug meer had. Het belang van deze stukkenbundel is dan ook niet te onderschatten.

PRECONTRACTUELE FASE

Meer en meer verwacht de wetgever (hierbij gevolgd door de rechtspraak) dat de verkoper voordat hij zijn pand te koop stelt een echt dossier samenstelt. Naast onder meer het bodemattest541, het stedenbouwkundig uittreksel542, het energieprestatiecertificaat (EPC)543, het postinterventiedossier544 en eventueel het proces-verbaal van keuring van elektrische installaties545, dient ook de informatie opgenomen in artikel 3.94, § 1 BW te worden overgemaakt.
Omdat deze informatieoverdracht plaatsvindt voorafgaand aan de eigendomsoverdracht (of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden), spreekt men van een zogenaamde ’precontractuele informatieplicht‘. Het gaat hierbij om informatie die wordt verstrekt voorafgaand aan de rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden. De informatie is bedoeld om de nieuwe eigenaar in te lichten over alle elementen die aan de eigendomsoverdracht zijn verbonden.

CONTRACTUELE FASE

De informatieplicht in de contractuele fase slaat op de informatie die de notaris bijvoorbeeld aan de potentiële koper moet verstrekken naar aanleiding van het verlijden van een authentieke akte tot eigendomsoverdracht van een kavel.
Deze informatieplicht ligt vervat in artikel 3.94, § 2 BW en viseert niet enkel de eigendomsoverdracht in de strikte zin van het woord, maar ook ‘de aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of een eigendomsovergang wegens overlijden’.

KOSTEN GEPAARD GAANDE MET DEZE INFORMATIEVERSTREKKING DOOR DE SYNDICUS.

De syndicus voorziet een forfaitaire vergoeding voor het verschaffen van zowel de precontractuele als de contractuele inlichtingen. Deze vergoeding is vrij te bepalen door de syndicus en dient ter dekking van de opzoekingstijd van de informatie en het effectief verstrekken van de inlichtingen enerzijds en anderzijds het dekken van de gepaard gaande aansprakelijkheid. 

Per inlichting wordt een vergoeding gerekend die voorafgaandelijk werd goedgekeurd door de algemene vergadering en vermeld staat in de syndicus overeenkomst.

Deze kost is bij wet te laste gelegd van de verkoper binnen zijn wettelijke leveringsplicht.

KOSTEN GEPAARD GAANDE MET HET AANPASSEN VAN HET EIGENAARSREGISTER (VOOR DE KOPER).

Naast de wettelijke te verschaffen inlichtingen gepaard gaande met de leveringsplicht voor de verkoper zoals hierboven omschreven voorziet de syndicus bij een eigendomsoverdracht ook steeds in het aanpassen van het eigenaarsregister, het aanpassen, opvragen en/of terugbetalen van werkkapitaal. Hiervoor wordt een éénmalige administratieve kost aangerekend aan de koper.

Overeenkomstig art. 577-8 § 4, 11° van het Burgerlijk wetboek moet de syndicus “het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van interne orde, of door de algemene vergadering.”

Ons syndickantoor zet sterk in op het digitale aanbod van stukken via de portaalsite.

Het Beroepsinstituut adviseerde de syndici reeds via haar publicatie van woensdag 17 februari 2021 om hier sterk op in te zetten.

Heeft uw VME nog geen portaalsite? Neem dan snel contact op met uw dossierbeheerder om het nodige in gang te zetten.

Het manueel doornemen van de stukken wordt reeds voorbehouden voor de specifieke mandatarissen zo er zijn de rekeningcommissaris en de raad van mede-eigendom.

We concluderen in deze dat elke eigenaar een afgebakend inzagerecht heeft. Belangrijk is te duiden dat inzagerecht geen absoluut recht is, het is vanzelfsprekend dat mede-eigenaars inzage kunnen krijgen ten gevolge van een onduidelijkheid of concrete vraag en niet louter als (voor hen) (on)nuttige tijdsbesteding. Het is evenmin zo dat de syndicus niet gefundeerde of louter principiele aanvragen tot inzage gratis moet accomoderen.

Verder stelt zich de vraag naar een inzagerecht voor huurders. De huurders betalen vaak immers een aandeel lasten bovenop de huurprijs. Wanneer deze niet forfaitair bepaald is maar op basis is van de echte uitgaven binnen de VME is er mogelijks voer voor discussie. De huurdersbonden zijn van oordeel dat huurders het recht hebben tot inzage van de aan hun afrekening relevante stukken. Dit recht kan echter enkel  geput worden op contracterende partij, zijnde in deze, de verhuurder. Dus niet rechtstreeks op de VME of de syndicus. De syndicus zal een huurder die inzage vraagt in de stukken van de VME steeds doorverwijzen naar de respectievelijke eigenaar/verhuurder.

Werkprocedure voor vragen m.b.t. de dagelijkse upload van boekhoudkundige stukken.
Werkprocedure Rekeningcommissarissen in een VME voor Efficiëntie in de Samenwerking met de Syndicus.

Doel van de Procedure: Het doel van deze procedure is om een gestroomlijnde en efficiënte samenwerking tussen de rekeningcommissarissen en de syndicus te bevorderen bij de behandeling van vragen over facturen en boekhoudkundige stukken in een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME).

Stap 1: Eigenaarsinformatie

1. Alle facturen en boekhoudkundige stukken worden regelmatig geüpload naar het online portaal van de VME.
2. Eigenaars worden geïnformeerd dat voor vragen over facturen of boekhoudkundige stukken, zij deze vragen per e-mail kunnen richten aan de syndicus.

Stap 2: Individuele Vragen van Eigenaars

1. Bij ontvangst van individuele vragen van eigenaars, zal de syndicus een ontvangstbevestiging sturen en aangeven dat vragen gebundeld zullen worden behandeld tijdens het periodieke nazicht met de rekeningcommissarissen.
2. De syndicus archiveert de individuele vragen voor latere behandeling.

Stap 3: Periodiek Nazicht met Rekeningcommissarissen

1. Minstens 1 x per boekjaar is er een vergadering met de rekeningcommissarissen om vragen te bespreken en te beantwoorden.
2. Tijdens deze vergadering worden individuele vragen van eigenaars gebundeld behandeld voor een efficiënte afhandeling.
3. Indien nodig worden eventuele onduidelijkheden of problemen besproken en worden passende acties ondernomen.
4. De rekeningcommissarissen geven indien nodig verdere instructies aan de syndicus voor eventuele correcties of verduidelijkingen.

Stap 4: Terugkoppeling aan Eigenaars

1. Na het periodieke nazicht worden de rekeningcommissarissen op de hoogte gesteld van eventuele genomen acties.
2. De syndicus voorziet een samenvatting van behandelingen en eventuele oplossingen aan de eigenaars via het online portaal of een nieuwsbrief.

Stap 5: Continue Verbetering

1. De syndicus en rekeningcommissarissen evalueren regelmatig de efficiëntie van deze procedure en stellen eventueel verbeteringen voor.
2. Aanpassingen worden doorgevoerd om een continue verbetering van de samenwerking te waarborgen.

Door deze procedure te volgen, wordt beoogd de administratieve last voor de VME te verminderen en tegelijkertijd een gestructureerde en doeltreffende aanpak te bieden voor het behandelen van vragen over facturen en boekhoudkundige stukken binnen de VME.

In een mede-eigendom wonen betekent noodzakelijkerwijs dat je naaste buren hebt. Hoewel de relaties tussen de mede-eigenaars meestal sereen en vriendschappelijk zijn, kan het al eens gebeuren dat burenhinder, meestal in de vorm van geluidsoverlast, deze rust komt verstoren. Wat kunnen we doen om ze te stoppen, op welke rechtsmiddelen kunnen we beroep doen?

Wat is een burenhinder?

Het begrip "burenhinder” of “burenoverlast" kan vaag overkomen omdat het deels subjectief is. Wij kunnen de hamerslagen van een charmante buurman misschien wel verdragen, maar met die van een minder charmante buurman hebben we het al wat moeilijker. Ieder van ons kan op een dag al eens wat meer lawaai maken dan normaal, maar als het bij een uitzondering blijft, dan zou dit geen gevolgen mogen hebben. Hoe definieer je dus juist burenhinder?

Burenhinder is, op dagelijkse basis, een echte en ondraaglijke overlast voor de buren. Wat geluidsoverlast betreft, kan buitensporig of repetitief lawaai, zowel overdag als 's nachts, een vorm van burenhinder zijn. Van iedereen wordt verwacht dat hij zijn huis als een "goede huisvader" beheert, een uitdrukking die misschien wat achterhaald is, maar die eenvoudigweg betekent dat men redelijk en respectvol moet handelen ten opzichte van zijn buren.

Hoewel veel buurtoverlast gelinkt is aan lawaai, kan deze overlast ook olfactorisch zijn (voortdurende stank), visueel (stapels rommel in een gang), of bijvoorbeeld verband houden met een verandering van het gebruik van de woning (danslessen in een particuliere flat) of met uitgevoerde werkzaamheden (verlies van zonlicht).

Welke mogelijkheden tot beroep zijn er binnen de mede-eigendom?

Minnelijke schikking.
Het eerste wat u moet doen is naar de onruststoker gaan om de situatie rustig te bespreken. Veel problemen zijn gemakkelijk op te lossen met een beetje communicatie.

De huisbewaarder.
Als het flatgebouw een conciërge in dienst heeft, kan het de moeite waard zijn om op hem/haar te vertrouwen voor het beslechten van geschillen. Veel hangt af van de persoonlijkheid van de huisbewaarder en de aard van het conflict.

De Syndicus.
Om te trachten een akkoord tussen de partijen te bereiken, kan de syndicus zich op het reglement van mede-eigendom beroepen. Deze regels omvatten gewoonlijk de leefregels die binnen de mede-eigendom moeten worden toegepast en elke huurder of eigenaar is verplicht deze na te leven. In geval van niet-naleving kan de syndicus de verhuurder waarschuwen als het probleem van een huurder komt. Hij kan ook sancties opleggen als deze voorzien zijn in het reglement. De facto zijn de middelen en mogelijkheden van de syndicus in een geschil tussen bewoners onderling zeer beperkt.

Welke zijn de andere mogelijkheden waar u beroep op kan doen?

De politie
De politie kan worden ingeschakeld om 's nachts of overdag een eind te maken aan geluidshinder en om overtreders te beboeten.

De Bemiddeling
Indien geen overeenstemming kan worden bereikt, kunnen beide partijen een beroep doen op een bemiddelaar om tot een wederzijds bevredigende overeenkomst te komen. Er bestaan bijvoorbeeld buurtbemiddelingen.

De Verzoening
Dit is een snelle en kosteloze procedure voor de Rechtbank om met de hulp van een vrederechter tot een akkoord te komen.

Het Proces
De gerechtelijke procedure is langer en omslachtiger, en wordt als laatste redmiddel gebruikt wanneer geen andere oplossing gevonden werd. De rechter kan eisen dat de ordeverstoring wordt beëindigd en een financiële vergoeding vragen.

Basisprincipe : De syndicus treedt op voor de gemene en is dusdanig niet bevoegd om op te treden voor de privatieve delen.

Dit houdt in dat veel voorkomend problemen zoals bijvoorbeeld een defecte kookplaat, een gesprongen lamp of een lekkende douchekraan niet binnen het werkdomein van de syndicus vallen.

Uiteraard kan een commercieel denkende syndicus bereid zijn om u met raad en daad bij te staan mocht u dan nodig vinden. Deze zaken vallen echter volledig buiten de wettelijke opdracht en dan ook buiten het standaard ereloon.

Uitzondering : In sommige gevallen kunnen op het eerste zicht privatieve problemen een gemeenschappelijke oorzaak hebben.

Een klassiek voorbeeld is bijvoorbeeld het geval waarbij uw gootsteen niet meer vlot leegloopt en latere analyse duidelijk maakt dat een gemeenschappelijke afvoerbuis, die wat lager gelegen is in de koker, verstopt is.

Dit zijn de gevallen waar het karakter van de problematiek op voorhand niet duidelijk vast te leggen is.

In voorkomende gevallen zal de syndicus de oorzaak van de problematiek eerst (laten) onderzoeken. Wanneer er later uitsluitsel is kan teruggevallen worden op het basisprincipe.

Conclusie : Het is niet vanzelfsprekend dat u beroep kunt doen op uw syndicus voor privatieve aangelegenheden.
 

De nieuwe standaard (bron FOD-Dierenwelzijn) bepaalt dat de verhuurder, bij ondertekening van het huurcontract, niet mag verbieden dat de huurder een huisdier houdt. Een verbod kan enkel maar wanneer het reglement van het appartementsgebouw het houden van huisdieren verbiedt of wanneer de huurwoning ongeschikt is voor een bepaald dier.

Het zal dus zaaks zijn om de reglementen van interne orde goed op te stellen, in lijn met de situatie ter plaatse.

Een raad van mede-eigendom is een raad samengesteld uit een kleinere groep van mede-eigenaars, haar voornaamste bevoegdheid is de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer. Het orgaan is verplicht in elk gebouw (of groep van gebouwen) die minstens 20 kavels bevat. Kelders, garages en parkeergarages worden hier niet meegerekend. In gebouwen met minder dan 20 kavels zal de algemene vergadering beslissen of er al dan niet een Raad van Mede-eigendom zal worden ingesteld, hiervoor is een 3/4 meerderheid vereist.

Samengevat heeft de raad van mede-eigendom een adviserende en controlerende rol te vervullen ten aanzien van de syndicus. De raad overlegt met de syndicus bij prangende problemen en stuurt bij waar nodig.


 

Schoonmaakactiviteiten kunnen worden uitgevoerd door het schoonmaakbedrijf “LA CUBA BVBA”. Dit is een zustervennootschap van Agence Mar’immo bvba. Dit geldt eveneens in het geval een bemiddelingsopdracht wordt verleend aan IMMO BEL AIR NV en of HOSA IBA BVBA. Vermelde kennisgeving, toelichting volbrengt de mededelingsplicht.

De tarieflijst van de syndicus vindt u terug via de deze link.

De syndicus kan geen sociaal tarief verrekenen voor de tellers die gekoppeld zijn aan de gemene delen.
Dus de gemeenschappelijke gasteller waarop een collectieve verwarmingsketel is gekoppeld is niet vatbaar voor sociaal tarief.
Hieruit volgt dat er geen sociaal tarief van toepassing is voor alle privatieven die aangesloten zijn of genieten van deze teller.

Sociaal tarief is immers niet van toepassing voor :

• Tweede verblijfplaatsen.
• Gemene delen.
• Professionele klaten.
• Occassionele klanten/tijdelijke aansluitingen.

 

Ik krijg vaak de vraag of iemand van het appartementsgebouw zelf mag schoonmaken tegen betaling. Is dit toegestaan of juist verboden? En wat als er tijdens het schoonmaken iets misgaat, bijvoorbeeld als iemand van de trap valt? Verzekeringsmakelaars geven aan dat er ongevallenverzekeringen zijn voor personen die niet ingeschreven zijn bij de RSZ. Als syndicus, hoe moet u hiermee omgaan? 

Enkel de AV kan beslissen ofdeze dame al dan niet de gemeenschappelijke delen mag poetsen, Maar er komt veel bij kijken...

1. Optie 1: De mede-eigenaar XX zal de gemene delen gratis poetsen mits terugbetaling van alle aankopen van schoonmaakproducten.
De VME dient dan wel een extra verzekering te nemen.

2. Optie 2: Deze persoon is een werknemer van de VME. De syndicus dient hem/haar in te schrijven bij de RSZ via een sociaal secretariaat. De VME wordt dus werkgever en is als dusdanig bij de RSZ geregistreerd. Het is de taak van de syndicus om alles te regelen met het sociaal secretariaat. Voor deze optie moet de AV beslissen over:

• Het aantal uren per week
• Het uurloon
• De keuze van het sociaal secretariaat (offertes aanvragen)
• Een mandaat aan de syndicus om alles te regelen tegen een bepaalde datum
• Het extra loon voor de bijkomende prestaties van de syndicus
• Een taakbeschrijving van deze werknemer (om misverstanden te voorkomen) Er moet ook een extra verzekering worden genomen voor deze persoon, waaronder:
• Arbeidsongevallen (verplicht)
• Rechtsbijstand

De vergoeding van de Mede-eigenaars is niet toegestaan. Eventuele onkostenvergoedingen voor aankopen van materialen kunnen worden verstrekt aan iemand die bijvoorbeeld een lamp vervangt. Een Mede-eigenaar werkt in principe altijd gratis voor de VME.

Het betalen van een Mede-eigenaar vanuit de VME-rekening is verboden en kan worden beschouwd als zwartwerk. Dit geldt ook voor het betalen van een lid van de Rvme of de mede-eigenaar-rekeningcommissaris. De syndicus kan hiervoor aansprakelijk gesteld worden en doet dit dus niet. 

 

 

Agence Mar'immo BV neemt als professionele syndicus de verantwoordelijkheid op zich voor het nauwgezet opvolgen van de correcte betaling van de eigenaarsbijdragen. Om dit proces efficiënt te hanteren, passen we het principe van 30-30-30 toe.

Concreet betekent dit dat 30 dagen na de vervaldatum van de factuur een vriendelijke herinnering wordt verstuurd, zonder bijkomende kosten. Indien er geen reactie of betaling volgt, volgt er 30 dagen later een tweede herinnering. Deze keer brengen we echter 25 euro in rekening, en de herinnering wordt verstuurd via aangetekend schrijven.

Mocht er geen reactie volgen binnen de 30 dagen na de tweede herinnering, sturen we een laatste formele ingebrekestelling. Hierbij brengen we 50 euro aan kosten in rekening, en ook deze wordt via aangetekend schrijven verstuurd.

Indien deze laatste stap niet leidt tot betaling, wordt het dossier binnen de 8 dagen overgedragen aan een raadsman.

We begrijpen dat in het huidige economische klimaat sommige eigenaars wellicht moeite hebben om hun bijdragen op tijd te voldoen. Wij staan altijd open voor communicatie en moedigen eigenaars aan om contact op te nemen om de mogelijkheid van een afbetalingsplan te onderzoeken. Het is belangrijk op te merken dat een afbetalingsplan geen recht is maar eerder een gunst, die geval per geval bekeken wordt. De beslissing hierover hangt af van de omvang van de achterstallige bedragen en de impact ervan op de liquiditeit van de volledige Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). We behandelen dergelijke aanvragen altijd met de nodige discretie.